日本房产投资：我实际操作后的回报率与经验分析
我其实并没有觉得投资实业的回报率，一定比币圈更小。如果你做得好，日本房地产的投资回报率其实非常可观，尤其是在东京都核心区域。
分享一些虽然比较隐私但可供借鉴的真实参考案例，比如疫情期间，我在新宿御苑车站附近同一套公寓里买了两套小户型 1K 公寓：一套 2300 万日元（约 110 万人民币）一套 2100 万日元（约 100 万人民币）两套都分别花了大约 300 万日元（约 14 万人民币）进行精装修（含家具家电等软装）。现在，这两套房做短租，每个月能租出 16 万日元（约 7700 人民币）/月，租客平均签约时间半年以上，空出来后一般三四天内就能接上新租约，不太费心。同栋公寓内未装修、楼层较低的同户型，现在挂牌价已在 3400 万日元（约 165 万人民币）左右。也就是说，我这两套房的账面增值已超过 40%。虽然没有跑赢比特币，但也绝对是很优秀的投资产品了。
我在台东区上野还有一栋小楼，用来做民宿。疫情时入手价是 8000 多万日元（约 380 万人民币），装修加软装又花了1000 多万日元（约 50多万人民币）。现在，这栋楼市价可以翻倍，如果将来申请下来酒店牌照，甚至可以卖得更高。整栋紧凑些可住 10 个人，宽松些5个人。淡季每天 标价5 万日元（约 2400 人民币），旺季甚至能到 8 万-10万日元（约 3800 -4800人民币）。
如果你去 Airbnb 或 booking 上搜上野附近的民宿，会发现不仅是价格贵，而是几乎订不到一周时间内的稍微条件好点儿的空房。能同时接待多人、位置又好的独栋民宿，已经成了都心景区的稀缺资产。
胜洪(勝どき)有明这些湾岸塔楼，在上海封城后，过去几年房价几乎是被上海移民炒房团炒翻了几倍。上海人一边说“东京房子真便宜”，一边像逛超市一样哐哐地现金买。在日本这样一个长期通缩、汇率走低的国家，这种升值速度本身就非常罕见。我也担心，是不是东京湾一个地震引发的海啸巨浪打来，这一代的房产就会迅速贬值。
那是不是日本房产都需要投资很多钱呢，也不是。我在横须贺（美军基地附近）也有些旧耐震的翻新小房，价格基本只要 300 万日元（约 15 万人民币）左右，面积约 60 平米，装修再花 200万日元（约 9.6万人民币）左右，就可以租给附近大学生，每月租金约 6 万日元（约 2900 人民币），年化回报可达 14.4%，不到 7 年就回本。房产本身不增值，但有动迁的可能性。动迁的话，就会有升值的机会。
然而由于每套房子价格太低，没什么中介会推荐，因为日本房产中介，通常也就收取客人1-3%的中介费，房子本身太便宜，交通和时间成本又太高，非常不划算，这种资产其实就特别适合做rwa（资产链上化）一下买好多间，统一用正社员管理，降低每一间的管理成本，赚到钱就token给持有者，这蛮有趣的，也很适合资金量小的稳健型选手。
是不是在日本买房都赚钱呢？那也不是的。很多人容易被“日本乡村的优美环境”或是“便宜的别墅”吸引而购入房产，我在长野县的轻井泽也有投资，这个投资就很失败，除了自住，没有任何价值，完全是负资产。轻井泽这类度假区的问题在于：1、修缮费用、固定资产税、物业管理费、水道管理费都很高；2、冬季寒冷（12月-2月左右最低气温能达到-10度）需要灯油取暖，水电瓦斯费用都远超东京；（我的别墅冬季一个月需要50万日元左右（2.5万人民币）的水电燃油费用。3、家家户户还得自己去砍柴或买柴、维护屋顶与排水系统。4、当地劳动力严重不足，造成了劳动力严重溢价。哪里东西坏了，上门服务收费也都很随意，价格远超东京，比如我的马桶堵了，找人上门维修，随便筛子捅了两下，就要收我1000人民币，一对老夫妻上门为我打扫了两天（每天六小时），收费就要1万人民币左右。（也可以换个思路过来打工）更关键的是：这些地区缺乏稳定的租客群体，没有长期租客支撑，即使房价便宜、环境好，也难以形成正现金流。相比之下，我认为东京23区核心、大学周边、小户型房产才是真正的投资黄金地带。它们流动性强、空置率低、维修成本小、租金稳定，而且租客结构多样：上班族、留学生、外资公司员工、短租游客。
日本房产市场的魅力在于——它稳定、透明、回报可预期，当地严格保护私人财产。只要选对区域、控制好装修与管理成本，年化 5%～10% 的真实回报率是完全可以做到的。（而且资产本身还有升值空间）
在我看来，比起数字货币，日本的房产投资更是一种可以长期持有、抵御通胀、并享受现金流的资产配置方式。币圈给人过山车一样的刺激，而日本房产给人稳稳的幸福。聪明的投资者，会在两者之间找到平衡。
我始终觉得大家应该把自己赚钱/亏钱的经历，可以分享的部分分享出来，这应该也是功德的一部分吧。（虽然我也并不是多富裕）抛砖引玉，希望可以在推上听到更多大家赚钱的可借鉴经历。
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